一、城市拆迁房屋估价方法创新的必要性
2007年4月国家出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，拆迁估价原则上应当采用市场比较法，对于一些房地产市场不发达，可比交易案例少的地区，无法采用市场比较法的，可采用其他估价方法。然而在拆迁估价时，现实的房地产市场对市场比较法、收益法、成本法等所要求的条件都难以充分满足。因此，城市拆迁房屋估价应该针对变化的各种环境，进行理论创新，不断探索新的、合理的估价方法。
二、假设开发法在城市拆迁房屋估价中的引入
1．假设开发法的限制条件
运用假设开发法估价的结果的可靠性，关键取决于两个预测：(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。(2)是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值。对于假设开发法应用的限制条件，在拆迁估价时都能够满足：一方面，旧房地产是合法的不动产，其价值可以通过房地产评估确定；另一方面，假设开发法所要求的城市规划设计条件、最佳开发利用方式、房地产市场行情或供求状况都已经由政府(或开发企业)事先进行必要的掌控与制定详细的规划。
2．假设开发法的技术要求
首先，对城市拆迁房屋完成后新开发房地产价值分配的分析。我国宪法规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”换一个角度来看，这实际上是对我国房地产发展权的另一种阐释。所谓房地产发展权是指对房地产在资源利用方面改变原有的利用形式而进行再开发的权利。即突破原有的房地产利用形式，在空间维度上向纵深方向发展，在使用上变更房地产用途之权利。在我国住宅房地产使用期满后可以自动延期的规定下，政府之所以要对征收或者征用的房地产给予补偿，实际上是政府在购买原房地产的发展权。目前，我国没有具体规定房地产发展权的法律条款，原因之一是房地产发展权的权利主体涉及政府、土地所有者、土地使用人等诸多利益主体，涉及到各方对房地产增值收益的分割，而理论界对这一权益的分配存在分歧。笔者认为国家与原产权主体应共同作为房地产发展权的权利主体，房地产的发展权可以根据产权性质分别由国家、企业、个人等经济主体拥有该权利，这样国家和个人都从中分享了房地产增值收益。因此，在拆迁过程中，开发完成后房地产价值的分享者，既包括政府，也包括原房屋产权的拥有者。
其次，城市拆迁房屋估价基本公式的确立。一般而言，房屋拆迁以后，会带来生态、景观、社会、经济价值的增加，这些价值有的很抽象，难以量化，不能完全反映在房地产的交换价值中。但新的房屋价值出现后，其增加价值应该是土地改良价值、公共设施完善价值、区位升级价值、规划变更价值与期望价值的总和，房地产增值收益亦表现为土地改良收益、基础设施完善收益、区位升级收益、规划变更收益及房地产预期收益。
对于土地改良收益、基础设施完善收益、区位升级收益、规划变更收益是政府在原业主房地产的基础上通过追加投资或制度调整所带来的新房地产收益的增量，根据“谁投资、谁受益”的原则，应该由政府 (或开发企业)和原房地产业主共同分享――原业主的房地产价值视为投资的原始资本，价值的实际大小可由政府征用后的投资、土地等级调整收益、规划条件变更收益来共同确定。
对于房地产预期收益，可以行业的平均投资利润率作为预期收益率，把政府(或开发公司)的投资乘以行业的平均投资利润率作为政府(或开发公司)的预期收益，把原房地产的交换价值乘以行业的平均投资利润率作为原产权主体的预期收益。
既然开发完成后房地产价值的分享者包括原产权主体，因此，拆迁房地产评估价值应包括原房地产的客观交换价值、土地升级后地价与规划变更收益的分享部分、原产权主体预期收益。即拆迁房地产评估价值＝原房地产的客观交换价值＋土地升级后地价与规划变更收益的分享部分＋原产权主体预期收益
原房地产的客观交换价值可以根据情况，根据市场比较法、成本法、收益法或者假设开发法确定，假设开发法确定的基本公式为：
原房地产的客观交换价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费。
土地升级后地价收益分享和规划变更收益的分享，可以分别由土地改良后地价与原地价差额乘以收益分享率及规划变更收益增值乘以收益分享率来表示，收益分享率为原房地产的客观交换价值与开发完成后的房地产价值之比。原产权主体预期收益等于原房地产的客观交换价值乘以行业的平均投资利润率。
三、完善城市拆迁房屋估价方法的对策与建议
首先，要完善城市拆迁房屋估价方法的相关法律法规。房地产估价的基本原则之一就是合法原则，把假设开发法纳入拆迁房地产的评估同样必须按照法律办事。这需要颁布一套统一、严谨、全面的房地产法规与政策；建立一个完整、公开、透明度高的房地产资料库；保存一个稳定、清晰的有关房地产投资开发和交易的税费清单；制定一个长远、公开、稳定的土地供给(出让)计划。同时，必须完善我国房地产发展权的相关法律法规，加强对土地和房产完整财产权的保护。
其次，要建立科学的基准地价评估体系。合理的基准地价评估体系是土地改良前后的客观土地价值的科学依据。
再次，修订估价规范，明确假设开发法可以作为拆迁估价的方法。不同估价方法从不同角度揭示了待估房地产的合理价值，有其适用性，也有其局限性。多种方法结合使用，可以相互补充、相互验证，从而有利于提高估价结果的客观性、公正性与合理性。在倡导平等、和谐拆迁的大社会背景下，广大老百姓的维权意识日益增强、谈判能力不断提高，被拆迁户参与分配部分开发利润是实际拆迁行为中的客观要求，而从估价源头上完善估价方法体系，将假设开发法纳入城市拆迁房屋的基本估价方法，为满足被拆迁户参与分配部分开发利润的合理要求提供了技术上的支持。因此，要建立科学的估价方法体系，从多角度反映估价房地产的合理价值，减少拆迁当事人之间的矛盾与冲突，推动城市房屋拆迁工作。
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