“零库存”模式已为鑫苑叩开了美国上市的大门，但鑫苑真的是这样做的吗
跃入纳斯达克资本“龙门”的鑫苑中国，或许此刻已感到“高处不胜寒”。
据鑫苑季度财报显示，其业绩正在以惊人的速度下滑。2008 年第二季度其销售额仅为8.7 亿元，而净利润为1.3 亿元；而2008 年第一季度，其销售额与净利润分别为12.5 亿元、3.3 亿元。
“在美国上市的鑫苑，目前可谓是‘内外交困’。”一位业内分析人士表示：“受美国金融危机和国内地产寒流的双重夹击，这个企业的业绩当然不会很理想，估计第三季度业绩会更加令人吃惊。”
在业绩大幅下滑的同时，鑫苑的股票也在大幅缩水。目前，该公司股价已由发行14 美元的高位，跌至2 美元左右的低谷，缩水幅度高达85% 以上。
然而在过去的3 年中，鑫苑的业绩却一路上扬。2005 年其销售额仅为7 亿元，2006 年翻倍增长到14.8 亿元，而2007 年其销售额则冲到了30 亿元的高位。
对此，鑫苑中国董事长张勇给出的解释是，“零库存”商业模式是鑫苑快速发展的助推器。而张勇所称的“零库存”模式，即为“不大量储备土地，随买随开发，快速销售，快速回收资金，大大缩短开发周期”。
“再好的商业模式，都得经得住市场的考验。”上述业内人士表示：“在市场萎靡不振时，正是考验商业模式的最佳时期，然而，鑫苑业绩的下滑，除了外部因素外，也与其自身的所津津乐道的零库存模式有关。”
巧妙的外包装
事实上，张勇极力标榜的零库存模式，是前e 龙董事长、蓝山中国合伙人唐越为鑫苑所做的一个漂亮的外包装。
而张勇将该模式诠释为：在二三线城市，中国每年以“招、拍、挂”出让的土地达数千上万块，鑫苑完全可以通过精挑细选，拿到所需的土地，而拿到土地后，四到六个月就可以开工，短短的十个月后，就可以回收现金流，因此，鑫苑的开发模式就是“不囤地、不捂盘、零库存”。
对此，郑州一位开发商老总向记者透露，“确切地说，2006 年鑫苑才提出了零库存模式，以前的发展模式与一般的小开发商并无两样。”
事实上， 成立于1997 年的鑫苑， 一直偏居河南一隅，并无太大的名声。直到2004 年，其销售面积荣登郑州市开发商首席，此后，在河南才小有名气。而到2006年5 月前，该企业还未从郑州迈出一步。
而在这一时期，鑫苑与大多数中小房地产商一样，面临着成本高、毛利低的困扰。
对此，上述郑州开发商老总认为，解决这一难题，唯一的方法就是提升企业资产的周转率。
据了解，鑫苑2004 年、2006 年和2007年前三季度的拿地成本，占开发总成本分别为22.8%、30%、37.2%，呈逐年上升之势。
“这一困难决定了鑫苑必须走快速开发，迅速回笼资金的道路。”上述业内人士分析说：“这就自然而然形成了轻资产运营和高资产周转的商业模式，当然这也就是唐越所极力追求包装的‘零库存’模式。”
另外，自鑫苑成立以来，其资产负债率也一直居高不下。
2002 年，虽然鑫苑的销售额突破了一亿元大关，但其亏损额却高达400 多万元，而当年的资产负债率高达98.48%。2005 年，鑫苑虽然已占据郑州市场销售榜首三年，但其资产负债率却高达82.49%。2007 年，该公司的年平均毛利率和营业利润率依然处于低位，分别为24.92% 和17.25%。
对此，上述业内人士分析认为，居高不下的的资产负债率让鑫苑严重偏离企业的正常经营财务标准，因此，当时的张勇还没有能力囤地、捂盘，而高资产周转率是其唯一的选择，如此一来，鑫苑才能获得比较合理的资产回报率。
上述业内人士解释说：“所以说，高资产周转的商业模式，才是鑫苑财务能力赖以生存的经营策略，而‘轻资产’和‘零库存’只是机构投资者用来包装鑫苑上市的一种概念炒作。”
迎合欧美投资者
当然，在零库存模式的指导下，鑫苑并无太多的土地储备。在上市前，其土地储备不足206 万平方米，而上市后，鑫苑几乎无拿地记录。对此，上述郑州开发商老总认为：“小规模的土地储备，是制约鑫苑在香港或内地上市的重要原因。”
而张勇则也曾表示，鑫苑零库存模式并不受亚洲投资的欢迎，而看重公司的成长性的欧美投资者则对轻资产模式比较欢迎。
据了解，2007 年在准备在香港上市的房地产公司中，其中土地储备量最少的奥园，也达610 万平米，差不多是鑫苑的三倍。
此外，公司规模较小，也是香港资本市场回绝鑫苑的一个重要因素。2006 年，国内百强地产企业的总资产均值达73.1 亿元，平均土地储备面积为381 万平方米，销售额与房地产业务收入均值分别达到了27.3 亿元和22.6 亿元。
但鑫苑的财务指标却远远低于上述均值。据了解，上市前，该公司的销售额与总资产分别仅为11.35 亿元、16.34 亿元，而其净利润仅为1.29 亿元。
对此，上述业内人士表示：“按照香港的估值标准，鑫苑毫无疑问对国内上市失去了信心，因此，鑫苑将融资的目光投向了海外，但如何突围海外融资市场，也是鑫苑的一大压力。”
此时，早已有所准备的零库存、轻资产模式派上了用场。据了解，鑫苑的投资者主要来自澳大利亚、欧美及中东，这些投资者看中的并非是鑫苑的土地储备量，而是其成长性。
对此，上述业内人士告诉记者：“为了迎合海外投资者，鑫苑冒着危险，开始了疯狂的全国性扩张，如此一来，投资者看到的不是一个区域性公司，而是一个全国性地产商。”
锁定二三线城市
美国资本看好鑫苑所谓的“可持续增长性”，其中很重要的一个原因也是其二线城市定位问题。“二线城市市场广阔、人口众多、城市化进程和经济发展也很快，自然需求量大、可持续时间长。而且现在二线城市人均居住面积也还有待改善和提高。”张勇分析说。
因此，从2006 年后半年开始，鑫苑便在二三线城市“攻城略地”。
2006 年5 月，鑫苑第一次踏出河南，在济南拿下70 余亩地。短短两个月后，又以1.6 亿元夺得了济南第一印染厂地块。
2006 年10 月，鑫苑先后在合肥、苏州分别拿下了75 亩土地和196 亩土地。
进入2007 年后，鑫苑在拿地方面，表现得更是“勇猛”。
2007 年5 月，该公司在成都拿下了97亩土地，并成立了成都子公司；相隔一个月后，又在郑州以1.115 亿元，竞得24.7亩土地；随后，又以11.2 亿元夺得苏州市高新区一块约178 亩土地；8 月，在郑州又以每亩446 万元、总价4.98 亿元的价格，获得111.7 亩土地。
因此，在这短短的一年内，鑫苑获得了246 万平方米土地，且为此砸下了近30亿元。
对此，上述业内人士表示，鑫苑在极短的时间里，大手笔、高价位拿地，只是为了上市，但上市所得到融资不足20 亿元。
而据鑫苑2007 年财报显示，其净利润仅为4.25 亿元，据此推知，目前，鑫苑的资金链已经绷得很紧。
与此同时，鑫苑所拿地块，几乎都是通过“招、拍、挂”方式取得，而且大多数在地价疯狂期所拿。
对此，上述郑州开发商老总认为，鑫苑的零库存模式，决定了只能在“招、拍、挂”市场上拿地，这无形中折扣了企业的净利润，加之今年市场萎靡不振、销售滞胀不前，这自然会让鑫苑的业绩呈下滑趋势。
因此，零库存模式只是一个概念的包装，尤其以土地为原料的房地产开发企业，缺少了土地，将会严重限制企业发展。”上述业内人士表示，而且未来这一模式是否能复制过去的成功，一切都还是未知数。
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